16/02/2020

Les prix en immobilier

Par Claire Juillard

En matière de prix immobiliers, le paysage est saturé de données. Elles sont difficilement comparables et reposent sur des biais de construction.

 

Un logement n’a pas de valeur intrinsèque. Au contraire, sa valeur est le point de rencontre de l’offre et de la demande à un instant T.

Or, l’information sur les prix des logements emprunte un long chemin avant d’être délivrée sous forme de statistiques. Le délai se compte même en mois. C’est pour cela que parler de prix, c’est parler au passé. Ce qui n’est pas anodin dans un marché qui évolue vite.

Aujourd’hui, grâce aux outils du numérique, le délai tend à se réduire. Mais le numérique n’est pas magique. Y recourir ne va pas toujours de soi non plus.

Par exemple, les annonces immobilières que les portails numériques publient et actualisent en continu sont peu exploitées pour faire des statistiques de prix. Sinon au moyen d’outils empruntés à la data science et au machine learning pour convertir les prix publiés dans les annonces en prix potentiellement conclus entre les vendeurs et les acquéreurs.

La manip répond à une norme qui privilégie le prix conclu sur le prix offert comme critère d’analyse. Les normes ont la vie longue. Le numérique n’y a encore rien changé.

 

Y a-t-il d’autres biais que celui du prix conclu dans le passé quand on parle de prix immobilier au présent ?

 

Dans les statistiques, les prix immobiliers s’expriment en général en net vendeur, c’est-à-dire hors frais d’enregistrement et de transaction. C’est aussi une norme. Norme qui crée un gap entre les statistiques et les prix des annonces immobilières qui, pour leur part, comprennent les frais d’agence le plus souvent.

Le flou tient également à la diversité des valeurs exprimées dans les statistiques, entre prix moyens et prix médians par exemple.

Il tient à la diversité des échelles spatiales adoptées, entre la commune et l’agglo par exemple.

Et à la diversité des temporalités envisagées, entre statistiques mensuelles, trimestrielles et semestrielles par exemple.

Si bien que si l’on n’y prête pas attention, on confond facilement, en les comparant, des valeurs qui ne correspondent pas à la même mesure des prix au même moment au même endroit.