30/04/2020

Crise sanitaire, logement et territoires, une question de citoyenneté

Par Yannick BORDE, président de PROCIVIS-UESAP

    Depuis quelques jours, à l’invitation du Gouvernement, chaque organisation professionnelle, chaque acteur du secteur du logement, rivalise de propositions pour sortir de la crise et relancer la construction avant que les impacts ne soient trop importants.

    Beaucoup des mesures proposées pour relancer rapidement les chantiers sont utiles, qu’il s’agisse de l’instruction des autorisations de construire en ligne, de l’encadrement des délais de consultation, de la réduction jusqu’au 31 décembre 2021 des délais de traitement des recours ou des conditions de reprise des chantiers par les entreprises du bâtiment.

    Nous ne pouvons pas accepter de voir des dossiers déposés avant le confinement, bloqués pour certains jusqu’à fin octobre. Ceci serait source de dégâts irrémédiables sur le tissu d’entreprises de la construction. Le Gouvernement l’a du reste bien compris et vient de réviser l’ordonnance initiale du 25 mars 2020 en réduisant la période de suspension des délais d’instruction et en accélérant la purge des délais de recours contentieux. Il est également nécessaire que les Collectivités Locales mettent tout en œuvre pour garantir une sortie des dossiers dans les meilleurs délais.

    Nombre des mesures proposées par les organisations professionnelles répondent aussi à la nécessité de construire des logements adaptés aux besoins et aux ressources des familles que la crise aura fragilisées. Cela passe :

    • Par la prolongation des dispositifs Pinel et PTZ jusqu’à la fin de la législature voire au- delà, alors que le Gouvernement actuel prévoit leur extinction au31 décembre 2021.
    • Par l’adaptation des mécanismes d’aides à l’accession sociale pour tenir compte de la fragilité nouvelle : allongement des délais pour le PSLA ; doublement du PTZ et élargissement à tout le territoire ; examen du rétablissement de l’APL Accession qui avait fait preuve de son efficacité et coûtait moins cher que les APL versées en tant que locataire ; Etude de la mise en place d’une prime à  l’accession très  sociale  de  15 000 € par ménage primo-accédant que nous proposons de concert avec la Fédération des Coopératives HLM
    • Par la prise d’initiatives utiles pour réduire les prix des logements comme développé ci-après et par l’arrêt des surenchères des collectivités locales en matière de contraintes d’aménagement ou de modalités de construction.

    N’oublions que les finances publiques, celles de l’Etat comme celle des Collectivités Locales, vont être fortement impactées par la crise que nous subissons et qu’un secteur du logement dynamique, c’est l’assurance de rentrées fiscales supérieures aux dépenses.

    Au-delà de ces mesures bienvenues et nécessaires, il convient de s’interroger sur ce que sera notre pays demain et ce que la crise et le comportement des ménages nous enseignent. Le réseau Procivis entend porter ces interrogations et les réflexions qui en découleront.

    Cette crise d’une forme jamais vue révèle encore, si besoin était, l’extrême fragilité sociale de l’excessive concentration urbaine qui met parfois en cause tant les valeurs républicaines que la solidarité familiale. Il en va de la dignité de tous les citoyens. Les phénomènes de métropolisation voire d’hyper-métropolisation doivent être requestionnés.

    De ce point de vue, le réseau Procivis, que je préside, qui est à la fois producteur de logements, aménageur, promoteur et constructeur de maisons individuelles, gestionnaire de biens immobiliers et bailleur social, présent sur tous les territoires, offre un point d’observation privilégié.

    Je souhaite insister sur 3 leviers majeurs :

    Faire de la crise un accélérateur de la numérisation et de la dématérialisation

    Nous devons, demain, pouvoir déposer des autorisations d’urbanisme totalement dématérialisées et les collectivités doivent pouvoir les instruire de la même façon dans des délais raccourcis.

    Il doit en être de même pour le passage des actes. S’il faut saluer la possibilité pour les notaires de passer des actes hors présence physique des parties, pendant la durée du confinement, et même si nous constatons une forte hétérogénéité des capacités et volontés des études notariales dans ce domaine, il faut aller plus loin en rendant ces dispositions générales et permanentes et en éliminant dans la loi les dernières dispositions qui y font obstacle comme par exemple les mentions manuscrites dans le contrat de construction de maison individuelle. La grande loi sur le numérique, toujours promise et toujours repoussée, est une urgence de l’après-confinement.

    Je propose également que nous dotions de davantage de moyens le plan BIM 2022. Je propose pour cela d’avancer de façon pragmatique, d’expérimenter pas à pas, de former les entreprises et artisans du bâtiment, pour que, demain, le BIM soit un outil utilisé par tous en évitant la fracture numérique entre grands groupes et PME-TPE. Il doit apporter à tous les acteurs de la construction le moyen de réduire les délais et les malfaçons qui représentent autant de surcoûts inacceptables tant pour les acteurs de la construction (entreprises du bâtiment comme maitre d’ouvrage) que pour les concitoyens fragilisés par la crise mais désireux de conduire un projet immobilier. Dans un moment où l’incertitude sur l’évolution des coûts de construction peut constituer un vrai frein à la reprise de l’activité, il est impératif que les industriels, les entreprises du bâtiment, les maitrises d’œuvre et les maîtres d’ouvrage accélèrent le développement de modalités de travail et de partenariats améliorant la productivité et la qualité.

    Le numérique doit également se généraliser dans la gestion immobilière. Beaucoup a été fait et beaucoup doit encore l’être. Je propose d’inscrire systématiquement dans les textes les dispositions pour rendre possible l’alternative aux contacts physiques par une procédure numérique, par exemple dans les échanges entre syndics et copropriétaires. Là aussi, la grande loi sur le numérique doit être l’occasion de revisiter les processus de gestion.

    Beaucoup de start-up sont nées et se sont développées ces dernières années dans les services à l’immobilier. Le contexte actuel les fragilise voire menace leur survie. Le plan de soutien du Gouvernement aux entreprises, aussi méritoire qu’il soit, ne répond pas à tous les besoins. Les acteurs de l’immobilier doivent participer et se mobiliser en incubant ou participant aux levées de fonds de celles d’entre elles qui pourront contribuer à transformer notre secteur d’activité. Il nous faut préserver leurs innovations.

    Faire de la crise un moteur d’une transition écologique « intelligente »

    La crise que nous traversons va nécessairement faire évoluer de nombreux modèles économiques. C’est l’occasion d’inscrire la transition énergétique au cœur de tous les dispositifs, de façon intelligente, progressive, en s’appuyant sur des innovations garantissant des coûts maîtrisés.

    En matière de gestion immobilière, nous devons poursuivre les ambitions de réhabilitation des copropriétés pour les rendre plus résilientes et plus économes en énergie. Dans le parc HLM, l’individualisation des frais de chauffage doit être poursuivie mais concentrée sur l’habitat collectif le plus énergivore. Dans le parc privé, les efforts doivent être poursuivis en donnant de la visibilité aux copropriétaires sur les travaux à mener et de la stabilité sur les aides financières et fiscales. Des solutions enfin pérennes et puissantes doivent être imaginées par les banques et les syndics de copropriétés dans le financement de ces dernières.

    Au-delà, il va falloir réfléchir à faire une ville résiliente. L’épisode de la crise du coronavirus et le confinement imposé comme les impacts du dérèglement climatique vont nécessairement faire évoluer les attentes des occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Dans quelle ville vont vouloir vivre nos concitoyens ? Quelle doit être l’empreinte environnementale des futures logements (verdissement des toits, des façades, des cours, création d’espaces de respirations, comment traiter les espaces de parkings, les pieds des copropriétés, les zones commerciales) Comment favoriser massivement les transports doux et collectifs ? Comment repenser l’usage des différents espaces ? Comment concilier certaines ambitions de densité, avec la volonté de disposer d’espaces de respiration ? Les règles d’urbanisme devront bien évidemment évoluer pour répondre à cette ambition et nous devrons garder à l’esprit l’ambition – aujourd’hui techniquement irréaliste – de zéro artificialisation nette des terres.

    Faire de la crise une opportunité pour repenser les territoires

    Parmi les manifestations les plus frappantes du confinement, nous retenons tout à la fois le développement du télétravail et les mouvements massifs d’habitants des grandes métropoles vers les villes moyennes, comme l’a symbolisé le départ de 17% de la population d’Ile-de- France vers la « province ».

    Les travaux universitaires à venir analyseront plus finement ces phénomènes. Toujours est-il que, sans attendre, nous pouvons d’ores et déjà relever pêle-mêle le manque d’attractivité de logements trop exigus en zone urbaine dense, la question même de la densité, la nécessité de prévoir des espaces de travail dans les logements ou encore le besoin impératif d’un réseau internet performant partout en France.

    A ces questionnements, s’ajoute l’annonce d’un nécessaire mouvement de relocalisation d’industries, dans la cadre d’une politique industrielle qu’il convient de redéfinir. Nous avons pu constater ces dernières semaines que la dépendance de notre pays à certaines productions fortement délocalisées constituait un vrai risque.

    L’ensemble de ces phénomènes invite nécessairement à repenser l’aménagement du territoire. De ce fait les notions de zonage propres au secteur du logement semblent incompatibles avec ce mouvement.

    Le développement de l’offre de logement sera nécessairement directement corrélé au développement économique des territoires. Il faut cesser d’assimiler marché tendu

    exclusivement à la situation des métropoles et marché détendu aux autres territoires. Il faudra s’appuyer plus fortement sur les collectivités locales et les élus locaux en matière de délégation des aides à la pierre ou de contingentement des dispositifs incitatifs (pinel, prime accession…etc).

    Cette notion de zonage, si elle devait être conservée, doit être relocalisée au niveau des territoires afin de prendre en compte les réalités socio-économiques locales, les particularités foncières des territoires et permettre la production de logements en adéquation avec les aspirations et les moyens financiers des habitants.

    C’est dans ces zones où les prix du foncier restent abordables, où les réseaux de transport collectifs de qualité existent, où le cadre de vie peut être préservé que s’opéreront les futures opérations de réindustrialisation. L’opération Cœur de Ville répond pour partie à cette ambition. Il nous faut l’amplifier et la rendre économiquement plus réaliste. Le réseau Procivis travaille depuis de nombreuses années comme aménageur et promoteur aux côtés des élus dans tous les territoires, y compris ceux qualifiés à tort de détendus.

    La pandémie, en faisant évoluer brutalement nos modes de fonctionnement, peut permettre de redonner une chance à de nombreux territoires, composés de villes dites « moyennes », raccordés à une métropole par des modes de transport de qualité, en capacité à offrir des logements compatibles avec les nouvelles aspirations des citoyens, au sein desquels il faudra certainement redéfinir le niveau de services publics le mieux adapté (santé, fibre optique, …).

    Cette crise doit constituer une opportunité pour nos concitoyens pour vivre mieux, pour nos territoires de revivre et de se développer et pour nos sociétés de se transformer et de gagner en sobriété et en efficacité. Sachons tous ensemble saisir cette opportunité historique, c’est notre devoir et notre défi collectifs.