01/12/2019

L’investissement en LMNP

Patrick Ribouton
Par Patrick Ribouton

En choisissant de louer un bien d’habitation, parfaitement meublé, l’investisseur se place sous le régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux. Les BIC.

Ce régime, offre la possibilité d’amortir fiscalement les biens détenus.

L’amortissement est une charge fictive, pour dépréciation des actifs.

Elle s’additionne aux autres charges pour réduire voire annuler, et différer, l’imposition des revenus sur une très longue période.

Un vrai petit havre fiscal qui préserve le régime classique, des plus-values immobilières !

Amortir, ça parait très compliqué… Cet c’est juste, car je n’ai pas non plus évoqué, la possibilité de récupérer la TVA, sous certaines conditions…  Bref, le recours à un expert-comptable spécialisé, est essentiel.

Très concrètement ça fonctionne comment le LMNP ?

Le bien immobilier est loué

–          Soit directement à un particulier, dans le cadre d’un bail d’habitation meublé ;

–          Soit loué à un professionnel, exploitant, au moyen d’un bail commercial.

On parle, dans ce cas, de « résidences gérées » : des EPHAD, des résidences étudiantes, séniors, de tourisme ou encore d’affaires. Les offres packagées, sont légion sur le marché.

Il n’y a pas de loyers garantis, et la plus grande prudence s’impose :

–          Ces biens nécessitent, une analyse très approfondie, de l’actif, de l’exploitant, et du bail.

–          N’imaginez pas non plus disposer du bien, librement au terme, car l’indemnité d’éviction que vous devrez verser à l’exploitant, vous en dissuadera ;

–          Enfin, pour parachever le tout, l’usure est rapide, les charges sont élevées, et la revente souvent, difficile.

En conclusion : Pour préserver votre capital, ne succombez pas aux sirènes d’une rentabilité importante.

Privilégiez un logement ancien, respectant les fondamentaux de la pierre ; louez-le directement à l’utilisateur, en bail d’habitation meublé, et au besoin, consentez un simple mandat de gestion.