19/01/2020

L’investissement hôtelier

Patrick Ribouton
Par Patrick Ribouton

Avec quelques 90 millions de touristes, la France est depuis de nombreuses années la première destination touristique mondiale. Choisir un investissement hôtelier en France c’est sous certaines conditions retenir une activité fleuron de notre économie.

 

Mais Un hôtel n’est pas un immeuble ! Car ce n’est pas un actif immobilier comme les autres, c’est un actif économique. IL y a certes des murs mais il y a aussi et surtout un fonds de commerce qui comprend l’enseigne, le mobilier et la clientèle.

La valeur des murs dépend à titre essentiel de la valeur et de l’activité du fonds de commerce. Le prix au m2 de l’immobilier n’est donc pas, et de loin, le seul critère qui forme la valeur d’un hôtel…

Retenez la trilogie des trois « E » : Equipement, Emplacement et Exploitant, qui concourent à la valeur de l’hôtel.

L’Equipement : il conditionne le nombre d’étoiles décernées par les autorités administratives de la préfecture qui réalisent des contrôles réguliers. Il place aussi et surtout l’hôtel dans un segment économique de marché.

L’emplacement, quant à, lui est d’autant plus essentiel que l’on est en présence d’une activité commerciale.

Et l’exploitant, car cest l’élément central. Par son chiffre d’affaires et sa profitabilité il concoure à donner une valeur économique à l’actif bien au-delà de sa seule valeur immobilière. On devra notamment apprécier le taux d’occupation de l’hôtel, le « revpar », comprenez le revenu par chambre, et enfin le Résultat Brut d’exploitation.

 

Mais attention, il y a des points de vigilance à respecter. Il convient de vérifier ce dans quoi l’on investit.

Un investissement Murs et fonds n’expose pas aux mêmes risques que l’acquisition de murs seuls. La date de la dernière rénovation de l’hôtel et sa mise aux normes sont essentielles car l’obsolescence est très rapide.

Mais au-delà de tous ces éléments, l’expérience et le benchmark de l’exploitant sont LES facteurs clés.